Potřeba tepla coby parametr tržní ceny bytů

Ať každý platí pouze to, co sám protopí. Nevadí, že potřeba tepla má při posuzování míry odpovědnosti jednotlivých uživatelů nulovou vypovídací hodnotu. Disproporci srovnají odlišné náklady při pořízení nemovitosti. Tato myšlenka opakovaně rezonuje diskusními fóry, obzvlášť když přijde na přetřes energetická náročnost bytů a její dopad na rozúčtování tepla.

Jedná se o životaschopný koncept, anebo pouze o další slepou uličku při hledání spravedlivého rozúčtování nákladů na teplo? Z četnosti výskytu různých inovací v komentářích nelze dělat závěry. Natožpak odhadovat masu tichých sympatizantů. Zde by pomohl jedině seriózní průzkum veřejného mínění.

Nic nám ale nebrání vyhodnotit si předběžně dopady tohoto nápadu. Vypočítat, o kolik se liší potřeba tepla v jednotlivých bytech standardně užívaného bytového domu. Podívat se na prognózu cenového vývoje energií. Dovodit z toho rozdíly v provozních nákladech během životního cyklu nemovitosti.

A položit si otázku, jak by na tyto skutečnosti reagoval trh.

 

potřeba tepla

 

Energetická náročnost podle polohy bytu v domě

 

V každém činžáku to bude jiné, nelze tedy paušalizovat. Klíčové jsou půdorysy a uspořádání jednotlivých prostor na patře. Třeba v případě solitérních věžáků s komunikačním jádrem uprostřed dispozice a věncem bytů kolem dokola nebudou rozdíly zásadní. Něco jiného je ovšem klasický panelák s takzvaně vnitřními a vnějšími byty.

Jedny leží v chráněné poloze s jedinou ochlazovanou stěnou, kolikrát navíc orientovanou k jihu. Druhé těm prvním „kryjí záda“. Jsou to byty pod střechou, u štítových zdí nebo nad nevytápěným suterénem. Vnější prostředí je může obklopovat i ze čtyř z šesti možných směrů. Energetická náročnost se v takových stavbách liší byt od bytu, a to významně. Stejně tak potřeba tepla.

Náš dům patří mezi ty klasické. Vybral jsem v něm dva extrémně odlišné byty. První má nejvyšší podíl konstrukcí, za kterými je buďto venkovní prostředí nebo nevytápěná místnost. Poloha v přízemí u severní štítové zdi nad částečně vytápěným suterénem. Druhý je maximálně chráněný, leží téměř v ideálním středu objektu. Lokalita střední Čechy, délka otopného období 217 dnů, průměrná venkovní teplota 7 °C.

Protože byty mají různou výměru, porovnává se jejich měrná energetická náročnost. Potřeba tepla vztažená na jednotku užitné plochy. Zatímco v krajním bytě je to 0,145 GJ/m2.rok, u středového pouze 0,049 GJ/m2.rok.

Pro dané otopné období má námi hodnocený krajní byt třikrát větší energetickou náročnost než byt středový.

 

Životnost bytového domu

 

Názory na dobu, po kterou vydrží být paneláky provozuschopné, se různí. Pesimisté hovoří o padesáti letech, pro optimisty je i dvojnásobek málo. Každopádně spodní uvedené hranice některé domy již úspěšně dosáhly a spousta dalších se jí kvapem blíží. Vůbec nic přitom nenasvědčuje tomu, že by to měla být konečná. Tam, kde není narušena statika, lze výměnou domovních technologií celkem snadno zajistit další bezproblémová léta provozu.

Osobně si myslím, že většina paneláků se stovky nakonec dožije. Pokud tedy nebudou dříve nahrazeny novou zástavbou z důvodů estetiky a morální zastaralosti. Takto se naložilo s provizorní poválečnou výstavbou v zemích na západ od našich hranic. V tuzemsku ale podobnému trendu zatím nic nenasvědčuje. Naopak, renovace paneláků jsou státem podporovány.

Pro výpočet jsem vybral zlatou střední cestu, 75 let. Tři čtvrtě století životaschopnosti by u bytových domů nemělo být ničím výjimečným. V centrech měst stojí nespočet starších činžáků a nikdo nepochybuje o tom, že budou stát i nadále. Jde bezesporu o realistický odhad.

 

Cena dodávaného tepla

 

Za výchozí hodnotu jsem zvolil částku 600 korun za gigajoule. Při pohledu do cenových přehledů je vidět, že se jedná o běžnou cenu. Tipuji, že se bude blížit aktuálnímu celorepublikovému mediánu. Více než úroveň současné hladiny je ale podstatnější její budoucí vývoj.

Co udělá s cenami energií klimatická hysterie? Budou se zavírat uhelné zdroje, a pokud ano, čím je nahradíme? Dostavíme Temelín, a pokud ano, za kolik let a stovek miliard korun? Odpovědi na tyto otázky, a řadu dalších, zatím nikdo nezná a přitom pro cenový vývoj mají zásadní význam.

O co složitější je odhadovat budoucnost, o to jednodušší je vyhodnocovat minulost. Za posledních deset let cena tepla v Česku v průměru stoupala o 3,5 % za každý rok. A protože existuje vzácná všeobecná shoda na tom, že je maximálně nepravděpodobné, aby se růst cen v budoucnosti zpomalil, známe tak alespoň nejpříznivější možnou strmost budoucího vývoje.

Měřeno dnešním pohledem, i tímto relativně pozvolným tempem vystoupají náklady na teplo do neskutečných výšin. Průměrná cena v následujících 75 letech by měla činit 6,6 násobek současných 600 korun. Uvažujme tedy s částkou 3.960 korun za GJ dodávaného tepla. A držme si palce, aby nebyla daleko vyšší…

 

O kolik se budou lišit náklady na vytápění porovnávaných bytů?

 

Úvodem jsme si prozradili měrné spotřeby obou bytů. Rozdíl činí 0,096 GJ/m2.rok. Vynásobíme ho průměrnou cenou tepla v posuzovaném období (3.960 Kč/GJ) a dostaneme, o co se liší jejich průměrné náklady na vytápění. Je to 382 korun ročně za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Že to nevypadá nijak dramaticky? Tak si do výpočtu dosaďte uvažovanou dobu 75 let a výměru bytu 55 m2. Vyjde vám 1,574 milionu korun. O tolik by měl majitel krajního bytu zaplatit za teplo víc, než jeho soused uprostřed.

O tolik by se tedy logicky měla lišit i pořizovací cena stejně velkých bytů v jednom domě, pokud bychom v cenotvorbě brali v úvahu jejich energetickou náročnost. A podotýkám, počítáme s hodně optimistickými vstupy. Stačí zvednout meziroční tempo růstu energií o pouhou půlku procentního bodu, a jsme rázem na 2,26 milionech…

 

potřeba tepla

 

Nedávno vyšel článek o cenách bydlení. Ve středočeských městech se dneska běžně prodávají panelákové byty velikosti 2+1 (55 m2) za 2,2 milionu korun (40 tisíc Kč/m2). Pokud bychom přistoupili na tezi, že potřeba tepla se má zohlednit v tržní ceně bytu, a každý následně platí veškerou energii, která obvodovým pláštěm ohraničujícím jeho byt odchází do vnějšího prostředí, dočkáme se zajímavých extrémů.

Exponovaný krajní byt s potřebou o 57 % vyšší než je domovní průměr by měl podle této logiky stát 1,5 milionu korun. Naproti tomu tržní cena bytu v chráněné poloze, s náročností 53 % průměru, by musela být 3,1 milionu korun. Tedy více jak dvojnásobná…

 

Co na to trh?

 

Sám si netroufám soudit, a proto jsem požádal o názor lidi se zkušeností z prodeje realit. Developera a realitního makléře. Oba se v první řadě shodli na tom, že byty v domě s takto stratifikovanými cenami by v žádném případě prodávat nechtěli. Důvod je jasný. Nikdo by jim nerozuměl.

Nezávisle na sobě záhy odhalili největší slabinu tohoto fiktivního modelu. Co když z jakéhokoliv důvodu zůstane nějaký krajní byt prázdný, nevytápěný? Jaká bude potom potřeba tepla drahého středního bytu? No jistě, převezme tepelné ztráty nevytápěného bytu a stane se tak fakticky bytem krajním!

Jejich resumé bylo neúprosné ale pochopitelné. Tahle past přece musí napadnout každého. A vnitřní byty budou tudíž za danou cenu neprodejné. Souhlasím, dospěl jsem ke stejnému závěru. A že to nedochází zastáncům energetické náročnosti promítnuté do tržní ceny bytů?

Ale dochází! Jenže kdysi před lety nejspíš koupili střední byt za stejnou jednotkovou cenu, jaká platila pro všechny byty v domě. S nástupem měření spotřeby tepla v bytech poznali, jaký se zde skrývá potenciál, a z čista jasna se ohánějí trhem. Změnit pravidla během hry je tak lákavé. Zvlášť když na tom člověk vydělá…

Co kdyby jim někdo řekl: „Dobrá, pojďme to tak udělat! Nejprve ale zpětně napravíme pořizovací cenu jednotek. Zaplaťte svému sousedovi kompenzaci 1,5 milionu. Když tržní principy, tak od začátku až do konce. Však se nejpozději do 75 let srovnáte, takže žádný problém, ne?“ To by bylo křiku…

 

Dovětek

 

Střední Čechy patří mezi nejžádanější lokality a ceny nemovitostí tomu odpovídají. Po ukázce, k čemu by vedla kalkulace cen podle energetické náročnosti, je na místě otázka, jak by to vypadalo kupříkladu v Ústeckém kraji, kde jsou ceny panelákových bytů až o 70 % nižší než v okolí Prahy.

Pokud hádáte, že by zde krajní byty musely být zadarmo, tak nejste daleko od pravdy. Jejich pořizovací cena by byla záporná! Ano, při pořízení krajního bytu byste správně měli dostat nejprve odškodné a vlastní cenu poté 75 let splácet teplem. Kam se hrabe hypotéka…

 

 
%d blogerům se to líbí: